Ključna razlika – Zamjenski ugovor protiv ovrhe
Zamjenski ugovor i ovrha dva su slična aspekta s malim varijacijama i često se miješaju iz istog razloga. Kao takvo, postaje važno jasno razlikovati to dvoje. Ključna razlika između zamjenskog ugovora i ovrhe je u tome što se zamjenski ugovor odnosi na situaciju u kojoj zajmoprimac prenosi vlasništvo nad nekretninom na zajmodavca zbog nemogućnosti otplate zajma kako bi izbjegao postupak ovrhe, dok ovrha se odnosi na postupak u kojem zajmodavac preuzima hipotekovanu imovinu zajmoprimca u slučaju da on ili ona ne izvrši plaćanje zajma. Odnos između zamjenske isprave i ovrhe je da se zamjenska isprava može koristiti kao zamjena za ovrhu, a potonja je više formalne prirode.
Što je Deed in Lieu?
Zahtjev ili ugovor o ovrsi odnosi se na situaciju u kojoj zajmoprimac prenosi vlasništvo nad nekretninom na zajmodavca zbog nemogućnosti otplate zajma kako bi izbjegao postupak ovrhe.
Zajmoprimac i zajmodavac moraju sklopiti zamjenski ugovor dobrovoljno iu dobroj vjeri. Nadalje, vrijednost namire mora biti najmanje jednaka ili veća od fer tržišne vrijednosti nekretnine koja se prodaje. Ako nepodmirena zaduženost zajmoprimca premašuje trenutnu fer vrijednost nekretnine, zajmodavac može odlučiti da ne nastavi sa ugovorom umjesto njega.
Slika 01: Zamjenski ugovor može se koristiti za izbjegavanje ovrhe.
I zajmodavac i zajmoprimac mogu uživati u nizu prednosti u zamjenskom ugovoru kako slijedi. Sa stajališta zajmoprimca, najveća prednost je to što ga/ju odmah oslobađa većine ili svih osobnih zaduženja povezanih s neplaćenim zajmom. Nadalje, to dužniku daje priliku da dobije manje stroge uvjete u usporedbi s formalnom ovrhom. Zajmodavci mogu značajno uštedjeti vrijeme i troškove povrata; također izbjegava mogućnost bilo kakvog vandalizma koji se provodi na temelju osvete imovine prije deložacije.
Što je ovrha?
Ovrha se odnosi na postupak u kojem zajmodavac preuzima hipotekovanu nekretninu zajmoprimca u slučaju da on ili ona ne izvrši plaćanje zajma. Kada zajmoprimac zadrži nekretninu kao kolateral (založeno sredstvo u obliku osiguranja povrata zajma), dužan je zajmodavcu (financijskoj instituciji ili zajmodavcu pojedincu) mjesečno otplaćivati zajam. Ako zajmoprimac ne uspije podmiriti mjesečne otplate nakon određenog vremenskog okvira, zajmodavac će početi zaplijeniti. Što zajmoprimac više zaostaje, to će mu biti teže podmiriti nadolazeća plaćanja.
Slika 02: Nekretnina je stavljena na dražbu i prodana uz ovrhu.
Zakoni o ovrsi razlikuju se među zemljama; stoga zajmodavci moraju proći potrebne kriterije kako bi osigurali ovrhu.
Npr. U Sjedinjenim Državama 22 države zahtijevaju sudsku ovrhu, tj. zajmodavac mora ići putem suda kako bi dobio dozvolu za ovrhu tako što će dokazati da zajmoprimac ne plaća dugove.
Ako sudovi odobre ovrhu, nekretnina će biti stavljena na dražbu i prodana najboljem ponuditelju. U određenim situacijama, zajmodavac može pristati napraviti neke prilagodbe zajmoprimateljevog rasporeda otplate kako bi odgodio ili ne proveo ovrhu. Ovaj postupak je poznat kao modifikacija hipoteke.
Koje su sličnosti između zamjenskog ugovora i ovrhe?
I u zamjeni iu ovrsi, vlasništvo će se prenijeti na zajmodavca
Koja je razlika između zamjenskog ugovora i ovrhe?
Deed in Lieu vs Foreclosure |
|
| Zamjenski ugovor odnosi se na situaciju u kojoj zajmoprimac prenosi vlasništvo nad nekretninom na zajmodavca zbog nemogućnosti otplate zajma kako bi izbjegao postupak ovrhe. | Ovrha se naziva postupak u kojem zajmodavac preuzima hipotekovanu imovinu zajmoprimca u slučaju da on ili ona ne izvrši plaćanje zajma. |
| Priroda | |
| Zamjenski ugovor se provodi kako bi se izbjegla potreba za formalnom ovrhom. | Ovrha je formalni postupak prijenosa vlasništva nad nekretninom. |
| Cijena i vrijeme | |
| Zamjenska isprava jeftinija je i oduzima manje vremena u usporedbi s ovrhom. | Zbog formalnosti koje uključuju ovrhu je skupo i dugotrajno. |
Sažetak – Zamjenski ugovor protiv ovrhe
Razlika između zamjenskog ugovora i ovrhe nije vrlo detaljna; krajnji rezultat oba je sličan budući da će vlasništvo u konačnici biti preneseno na zajmodavca. Budući da je ovrha formalni dogovor, ona rezultira većim troškovima i zajmodavca i zajmoprimca, a postupak je dugotrajan. Ovo se može u značajnoj mjeri izbjeći korištenjem isprave umjesto, što je neformalniji proces.
Preuzmite PDF verziju Zamjenskog ugovora protiv ovrhe
Možete preuzeti PDF verziju ovog članka i koristiti ga za izvanmrežne svrhe prema bilješkama o citatima. Ovdje preuzmite PDF verziju. Razlika između zamjenskog ugovora i ovrhe.
